住宅ローンの選び方 住宅ローンの選び方

住宅ローンの選び方

住宅ローンの選び方賢く選ぶ住宅ローン

住宅ローンのあれこれ

お金
以前の住宅ローンといえば、特殊法人と政策金融機関の提供する「住宅金融公庫」その殆どでした。日本政府の「年金住宅融資」とともに、住宅ローンといえばこの2つを指すという状況でした。
しかし、バブルの崩壊後はどちらも行政改革の一環として廃止となります。それ以降の政府系住宅ローンは、独立行政法人『住宅金融支援機構』が引き継ぐ形で融資をつづけていますが、新規の融資は災害復興融資や弱者向けの融資などに限られていて、一般人が簡単に利用できるものではありません。
現在の住宅ローンの主体は民間ローンにシフトし、
●銀行ローン
●フラット35
●財形住宅融資
の3種類が主役となっています。
このうち間口の広い「銀行ローン」と「財形住宅融資」の2つを見ていきましょう。



住宅ローン銀行ローン

主流は固定金利選択型

ATM
民間ローンを代表する銀行ローンは金利のタイプによって様々な種類があります。銀行によっても多数の商品が用意され、同じ銀行でもローン商品にバリエーションがあることも珍しくありません。
主な銀行ローンの金利タイプには次の
●変動金利型
●全期間固定金利型
●固定金利選択型
の3種類となります。
変動金利型は一般的に半年ごとに金利が見直さられるローンで、金利の見直しにより5年ごとに返済額が更新されます。
全期間固定金利型は、文字通り借入時の金利が返済完了まで変わることがありません。
固定金利選択型は現在銀行住宅ローンの主流と言えるもので、契約時の金利が一定期間固定され固定期間が終了すると、その時点でそのままの金利を再度固定するか、変動金利に戻すかを決めることができるものです。
固定できる期間は1年から20年となっていて、金融機関ごとに独自に金利を決定しています。
固定と名前はついていますが、変動金利型のローンの1つですので、固定期間が終了する場合に借入者が申し出を行わない場合は変動金利が採用されますので注意が必要です。



住宅ローンフラット35

長期固定金利が人気!「フラット35」

金利
フラット35は証券化ローンと言われるものです。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、公的融資と民間融資の中間的な性格をもっています。
内容としては、民間金融機関が融資する住宅ローン債権を住宅金融支援機構買い取り、それを住宅ローン担保証券という債権(証券)にして投資家に転売するものです。
内容はともかく、フラット35は最長35年の長期固定金利となり、金利水準も低く抑えられますが、ローン返済とは別に団体信用生命保険への加入が必要で、その保険料も負担する必要があります。
「フラット35」は銀行や信用金庫、信用組合のほか、保険会社や住宅メーカーが主体の住宅ローン専門会社などが扱っていますが、借入先により金利も異なりますので、取り扱い機関の金利一覧表などで比較検討する必要があります。



住宅ローン団信保険について知っておこう

残された家族の安心を考える

家族の安心
住宅ローンを借りるときに借入者が加入するのが「団体信用生命保険」。通称『団信保険』、『団信』といわれる保険です。
債務者であるローン契約者が、返済途中で返済不能な状況(死亡・高度障害)になった場合、団信保険契約によってローン契約者に支払われる保険料を債務残高の一括返済に充てる制度です。
つまり、ローン契約者に不測の事態が発生し、住宅ローンの返済が不可能になった場合、それ以降のローン返済は行わなくてもよくなるという保険です。
残された家族は、ローンの返済に悩むこと無く安心してマイホームに住み続けることができます。
民間ローンでは、原則団信加入が融資の条件になっており、団信保険の保険料も住宅ローンの金利に含まれているので、別途保険料を気にする必要はありません。
一方「フラット35」と財形住宅融資では団信保険(機構団信)の加入は自由となりますが、万が一に備えて加入するべきです。
機構団信保険の保険料(機構団信特約料)は毎年口座引き落としとなります。機構団信の場合、保険料は金利にふくまれませんので、ローン全体の実質金利が上がることになります。

病気や所得保証付きも選択できます

契約者の死亡・高度障害状態の団信は万15才以上、70才未満が団信保険の対象となりますが、保証期間は最長80才までです。
最近は特定疾病オプションとして3大疾病付き(がん・心筋梗塞・脳卒中)のほか、糖尿病・肝疾患・高血圧・慢性腎不全・慢性膵炎なども加えた7大疾病や8大疾病オプション、失業した場合の所得保証付きオプションなど新しい団信保険も登場しています。
オプション付きの団信保険料は、一般の団信保険に比べ高くなるのが通常です。